subprime in modo poco trasparente.
Passata la tempesta i prezzi degli immobili negli ultimi mesi hanno ricominciato a stabilizzarsi e il grafico sopra dice più di mille parole.
Negli Stati Uniti, infatti, indica con chiarezza quanto sia stata violenta la bufera che si è abbattuta sul mercato immobiliare statunitense, evidenziando anche come l’ascesa precedente (dopata da speculazione e mutui concessi allegramente) sia stata esagerata.
Il grafico, infatti, mostra come il prezzo deflazionato di una casa unifamiliare è stato per due decenni intorno ai 150.000-175.000 dollari mentre dall’inizio del 2000 si è assistito alla “bolla” che ha portato le quotazioni fino a 260.000 dollari, mettendo fuori mercato molte famiglie desiderose di acquistare una casa. Ed è significativo che il crollo delle quotazioni immobiliari (parliamo in questo grafico del mercato americano) ha riportato i prezzi sulla …terra, riportandoli alle quotazioni medie del decennio precedente con una correzione quasi “chirurgica” rispetto allo strappo precedente.
Poco più di quanto hanno reso i titoli di stato ma considerato il decennio horribilis che hanno avuto i mercati azionari il “rifugio” nell’immobiliare non è stato malvagio per quanto il rendimento ottenuto è stato sicuramente inferiore agli obiettivi di rendimento dichiarati nei regolamenti dei vari fondi.
Secondo le rilevazioni di Banca d’ Italia i fondi immobiliari operativi risultano ben 267, a fronte di 63 SGR attive, di cui 16 non specializzate, ma quelli quotati sono solo 23 dopo l’avvenuta (e contestata) liquidazione del fondo Portfolio Immobiliare Crescita, a giugno del 2009.
Come funzionano e cosa occorre assolutamente sapere su questi strumenti? Rispondiamo a tutti quesiti, offrendo un’analisi della situazione del mercato immobiliare (e non solo dei fondi) in questo Report molto ricco e documentato che contiene anche un’intervista approfondita con uno dei massimi esperti italiani: Carlo Mazzola, presidente di Norisk.
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E potrebbe essere considerato significativo che il money manager (John A. Paulson) che più di tutti al mondo ha guadagnato dal crollo immobiliare (scommettendo pesantemente sopra), ora vede rosa, dicendo che la caduta dei prezzi immobiliare si sta per arrestare. “E gli ultimi saranno i primi: la California, la prima ad aver sofferto, sarà la prima a risollevarsi” sostiene.
I prezzi nello stato governato da Arnold Schwarzenegger hanno, infatti, fermato la loro discesa oltre sei mesi fa e i dati piu’ recenti dimostrano che ora sono in crescita dell’8-10%. A livello nazionale, ha ricordato Paulson, un simile incremento è atteso l’anno prossimo.
Da tempo Morgan Stanley starebbe cercando di uscire da molte operazioni imbastite con questo fondo per limitare le perdite dei complessi investimenti immobiliari sparsi nel mondo ma non è facile poichè il fondo ha in essere svariati miliardi di dollari impegnati in garanzie che non possono essere smontate facilmente. Una situazione che accomuna molti hedge fund immobiliari i cui investimenti a leva con un mercato in picchiata hanno evidenziato il lato negativo di questi investimenti in un mercato dove la domanda si è rarefatta quasi completamente.
In un report di recente pubblicazione curato dalla società Knight Frank, specializzata nella consulenza nel settore immobiliare, si sostiene che il 2010 potrebbe riservare alcune sorprese positive per il settore. Nello stesso studio, si sottolinea che il 2009 si è chiuso con risultati negativi per i mercati dei paesi sviluppati: il deprezzamento ha coinvolto il 75% degli immobili che hanno una valutazione superiore al milione di dollari. Per l’anno in corso, i miglioramenti dovrebbero arrivare dai mercati dei paesi emergenti. In America Latina e nell’area Asia-Pacifico, la rivalutazione media delle quotazioni sperimentata nel 2009 si è posizionata all’interno del range +7%-+17%.
Dal loro avvio nel lontano 1999, i fondi immobiliari hanno registrato una performance media annua del 5,84%. Poco più di quanto hanno reso i titoli di stato ma considerato il decennio horribilis che hanno avuto i mercati azionari il “rifugio” nell’immobiliare non è stato malvagio per quanto il rendimento ottenuto è stato sicuramente inferiore agli obiettivi di rendimento dichiarati nei regolamenti dei vari fondi.
| anno | performance | |
| 2007 | +19,1% | |
| 2008 | +2,3% | |
| 2009 | +15,8% | |
| 2010 | +7,8% | (al 21 aprile 2010) |
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Fondi immobiliari e stato dell’arte
Elevati livelli di sconto che rendono potenzialmente appetibile l’investimento per coloro che cercano opportunità d’impiego di medio/lungo termine, con un interessante rapporto rischio/rendimento. Ma anche differenze da valutare con attenzione poichè sbagliare la valutazione temporale dell’investimento, perchè chi vuole smobilizzare anticipatamente l’investimento rispetto alla naturale scadenza del fondo, può andare incontro a cocenti delusioni.
Il primo consiglio è quindi quello di guardare che tipo di immobili sono presenti nel portafoglio del fondo insieme alla sostenibilità del debito.
La caratteristica fondamentale dei fondi immobiliari è quella di trasformare gli investimenti immobiliari, che per essere commercializzati richiedono tempi più lunghi degli investimenti mobiliari, in attività finanziarie (quote) che consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente un immobile.
Questo, sottolineano gli esperti, è il primo concetto importante da comprendere prima di sottoscrivere un fondo immobiliare.
Le quote possono essere sottoscritte, nei limiti della disponibilità , solo durante la fase di offerta (limitata temporalmente) ed il rimborso avviene di norma solo alla scadenza, ferma la possibilità di acquistarle o venderle in un mercato regolamentato (come avviene in Borsa che è il cosiddetto mercato secondario) nel caso siano ivi negoziate.
Inoltre va sempre considerata attentamente in un fondo immobiliare la struttura dei costi oltre che il tipo, qualità e canoni degli immobili posseduti. Le società che lanciano e poi gestiscono i fondi immobiliari non lo fanno certo per beneficienza ed evidentemente un forte peso delle commissioni di gestione va ad abbassare il rendimento finale del risparmiatore.
Ma come si stabilisce il valore di un fondo immobiliare? Esistono quindi due valori: quello teorico (il cosiddetto Nav, net asset value) e quello di mercato. Il valore teorico di un fondo immobiliare chiuso sta scritto nel rendiconto che è firmato da esperti indipendenti del fondo che stimano il valore effettivo di mercato delle proprietà del fondo immobiliare. Questi rendiconti sono soggetti all’esame di tutti gli organi di controllo e dovrebbero indicare (confidando che non esistano conflitti d’interesse fra valutatore e valutato e che chi effettua la perizia non dia numeri a caso troppo ottimistici) il valore di presumibile realizzo nell’ipotesi che il fondo venga liquidato nel momento in cui viene fatta questa valutazione (che avviene semestralmente e non è quindi qualcosa di statico visto che l’andamento del mercato fluttua).
Il parere dell’esperto sui fondi immobiliari quotati in Italia: parla Carlo Mazzola, presidente di Norisk
Carlo Mazzola, consulente per investitori istituzionali e docente a contratto presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore, è socio fondatore e presidente di NORISK. Dopo la laurea in economia politica presso l’Università Bocconi ha ottenuto un Master in economia e finanza all’università di Warwick.
I fondi immobiliari questi sconosciuti…
La situazione del mercato a stelle e strisce
Voglia di mattone? Diversi esperti e osservatori ritornano a guardare con maggiore interesse al mercato immobiliare (soprattutto residenziale perchè il commerciale e industriale è ancora “imballato”) poichè i livelli attuali ritornano a essere considerati attraenti e una nuova base di accumulazione.
L’articolo é molto interessante ma , il parere di Mazzola é di dubbia attendibilità essendo un “consulente istituzionale ” quindi pagato dalle SGR , e sicuramente anche da quelle dei fondi immobiliari, di cui ovviamente mai potrebbe parlare in modo obiettivo , quindi a che serve intervistarlo ?
Una fonte veramente indipendente per essere credibile non dovrebbe avere alcun rapporto con gli isituzionali né percepire compensi da questi.
Sarebbe comunque interessante da paret vostra anche un servizio sui REITS USA: por e contro, come si acquistano e se esistono strumenti simili in Europa acquistabili sulle maggiori borse europee. Cordiali saluti. P.F.
Per evitare il problema del conflitto d’interesse la prossima volta potremmo intervistare qualcuno che non capisce nulla dell’argomento e fa tutt’altro, coos risolveremmo probabilmente il problema alla radice, no? Battute a parte, conosco da diverso tempo Carlo Mazzola e la sua società Norisk e non mi sembra proprio un “venduto’, tutt’altro.
E se ha avuto modo e tempo di seguire la vicenda del fondo immobiliare Bnl Immobiliare Crescita su cui ha fatto un bel can can schierandosi totalmente dalla parte degli sottoscrittori (unico in questo settore), probabilmente non esprimerebbe un giudizio coos perentorio. Anzi credo proprio che nel settore il suo comportamento indipendente non sia andato a genio più di qualcuno, procurandogli più nemici che amici fra gli “istituzionali’.
Non sono il suo avvocato difensore ma il fatto che la sua società oltre ad avere soprattutto clienti e risparmiatori privati (come Borsa Expert) possa avere anche qualche cliente istituzionale come banche, case editrici o fondi non fa di lui e della sua società qualcosa di inattendibile. Aver “a che fare con gli istituzionali’ non è un delitto e non mi risulta che basti questo per vendere l’anima al Diavolo. Ci vuole qualcosa di più…
Almeno questo non è il mio modo di ragionare e credo in fondo anche il suo al di là del gusto del “pepe’ che è giusto che ci sia in una discussione fra persone adulte e risparmiatori comba-attivi.
Peraltro come avrà letto dalle nostre domande la visione sullo strumento “fondo immobiliare’ è da parte nostra meno positiva.
Personalmente non mi piace avere in portafoglio uno strumento che se voglio vendere magari dovràfarlo con uno sconto del 40% rispetto al valore teorico e dove non c’è grande mercato. E che se il mercato si gira e voglio uscire per qualsiasi motivo devo chiudere gli occhi e svendere al meglio..
Non credo nel “lungo periodo’ o ai “rendimenti decorrelati’ e se voglio cavalcare l’immobiliare preferisco farlo (se i nostri sistemi ci danno un segnale di acquisto e di forza superiore ad altri mercati) con uno strumento che posso comprare e vendere senza troppe “menate’.
Abbiamo trattato questo argomento perchè comunque molti nostri lettori e clienti ci hanno chiesto di capirne più e personalmente sono contrario al “pensiero unico’. E ci piace sentire opinioni diverse e magari anche divergenti (quando intervistiamo qualcuno non gli chiediamo preventivamente se la pensa come noi). Questo è secondo noi fare un’informazione indipendente e per quanto riguardo le strategie d’investimento, come sa, preferiamo invece affidarci ai nostri “sistemi’ (dove seguiamo una strategia di acquisto e di vendita su fondi, Etf e azioni nei portafogli soprattutto di tipo quantitativo) e non alle opinioni in libertà .
Riguardo i Reits americani (oltre a segnalarle questo sito veramente ricco sull’argomento come informativa) e simili nel prossimo futuro valuteremo se ritornare sull’argomento. E la ringrazio intanto per il contributo.