E’ il momento di tornare a investire nel mattone? La discesa subita dal mercato è un’opportunità d’acquisto o ancora è meglio starne fuori? E’ il tema che tratteremo con più interviste, dati, tabelle e analisi in questo mese di aprile. Parlando del mattone “hard” ma anche di quello “soft”, ovvero quello in versione finanziaria. Etf, fondi d’investimento, fondi immobiliari.
A questi dedicheremo uno speciale focus con uno dei più importanti esperti del settore per valutare lo stato dell’arte di questo comparto e capire quali sono i fondi immobiliari più interessanti e quelli invece da cui è meglio stare alla larga… Ma la prima intervista e approfondimento è con uno dei massimi esperti italiani e europei del settore: Leo Civelli, ceo di Reag Europe e amministratore delegato Reag Italia, società di consulenza immobiliare leader in Italia e in Europa (appartenente al gruppo American Appraisal.
Conosco Leo Civelli da diverso tempo e l’ultima volta che l’avevo intervistato (allora per il quotidiano MF-Mercati Finanziari) mi aveva colpito il suo aplomb in mezzo a un mercato che sembrava destinato quasi all’apocalisse a dar retto a diversi guru che per il mattone (e non solo) prevedevano disastri e crolli a catena, pignoramenti e fallimenti. Il suo parere era quello certo di un mercato immobiliare in Italia in discesa ma non in “rottura”.
In Italia non si è assistito, infatti, al crac immobiliare e siamo ben lontani non solo da quello che è accaduto in alcuni stati Usa ma anche in alcune nazioni europee: Spagna e Irlanda soprattutto. E ora? E’ passata la tempesta? Dove e come investire? La bolla immobiliare è alle spalle o ci sono dei settori che ancora soffriranno? E quando è prevista la luce in fondo al tunnel? Ecco queste e altre risposte nel Report seguente che contiene una lunga e approfondita intervista a Leo Civelli . E non solo..
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Casa dolce casa? A vedere le quotazioni dell’immobiliare dal 2008 a oggi questo amore degli italiani per il mattone potrebbe mostrare qualche segno di incrinatura. Negli ultimi 18 mesi il valore al metro quadro medio delle abitazioni italiane non ha fatto altro che calare: -9,1% (dati Gabetti). Un calo che risulta più marcato per alcuni città del nord come in Lombardia dove si è arrivati anche al -15%. Una tendenza non certo solo italiana visto che proprio la crisi del mercato immobiliare partita nel 2007 è stata l’epicentro di quella crisi poi finanziaria che si è estesa dagli Stati Uniti a quasi tutti i mercati: dall’immobiliare alle azioni.
A che punto siamo ora del guado? Il mattone tornerà a salire, riprendendo la marcia all’insù? Prematuro parlare di immediata ripresa ma le aspettative stanno migliorando. E persino uno dei pochi guru finanziari che ci azzeccano, il miliardario americano Warren Buffett, in una delle sue ultime esternazioni ha voluto spiegare che vede quasi rosa per il mattone americano e che la nuttata’ potrebbe essere vicina alla fine.
Certo la discesa secondo l’oracolo di Omaha per il 2010 e 2011 potrebbe continuare ma con un rallentamento sempre più forte per poi avviare una inversione di tendenza che potrebbe riavviare una lunga fase di ripresa della domanda immobiliare. Parole che sembrano essere state prese molto sul serio dagli investitori poichè se si analizzano gli indici di borsa si scoprirà che negli ultimi mesi la risalita delle azioni di società immobiliari è stata superiore al 10%.
Un ottimismo non di breve ma che è una speranza per molti operatori del settore che da quasi 2 anni si sono trovati a stringere la cinghia a livelli assolutamente imprevedibili dopo anni di vacche grasse. Chi intermedia il residenziale (per non parlare di chi si occupa di fabbricati industriali o commerciali) è veramente sull’orlo della…depressione (abbiamo parlato nelle ultime settimane con molti operatori in varie zone d’Italia) e questa situazione è comunque in buona parte del pianeta occidentale.
Ben diversa è la situazione nel Sud Est Asiatico, Cina soprattutto, ad eccezione della Thailandia dove invece i problemi politici interni stanno facendo aumentare l’offerta da parte dei farang’ (come vengono definiti gli occidentali), desiderosi di scappare dal paradiso’ che si sta trasformando (secondo le cronache dei media) in un inferno (ma fuori da Bangkok la vita sembra procedere come prima senza grandi scosse).
State lontani dai catastrofisti…
Scende o sale il mattone, allora? Leo Civelli, ceo di Reag Europe e amministratore delegato Reag Italia, società di consulenza immobiliare leader in Italia e in Europa (appartenente al gruppo American Appraisal) del mattone è considerato uno dei massimi esperti non solo italiani.
Un anno e mezzo fa quando più di qualcuno parlava anche per l’immobiliare italiano di scenari catastrofici per il settore con crollo delle transazioni e dei prezzi, mutui non onorati, pignoramenti a catena uniti un’ondata di vendite provenienti anche dagli istituzionali (banche in primis) aveva mantenuto la calma.
Nella mia lunga carriera di catastrofisti ne ha sentiti molti, ma nessuno ci ha mai azzeccato’
ricorda sempre Leo Civelli, mettendo in guardia dai profeti di sciagure, considerando la situazione immobiliare italiana (sopratutto residenziale) ben diversa da quella di altri Paesi dove si è costruito veramente tanto e dove la finanza “allegra” è stato il vero motore.
Secondo stime dell’Agenzia del Territorio il consuntivo 2009 si chiuderà con dati definitivi che dovrebbero indicare poco meno di 600 mila compravendite di abitazioni (-30% rispetto al picco di 845 mila compravendite del 2006) e con circa 60 mila transazioni di immobili non residenziali (-35% rispetto al picco di 90 mila compravendite del 2005). Secondo l’ultimo osservatorio sul mercato immobiliare elaborato da Reag le prospettive per il settore immobiliare sono indissolubilmente legate all’evoluzione del quadro macroeconomico.
Chi acquista per investimento è ancora frenato dalle aspettative negative sul futuro andamento dei valori e preferisce quindi mantenere un’elevata liquidità ; chi si rivolge al mercato per cercare immobili per utilizzo diretto si mantiene in attesa di una solida ripresa economica.
Finora la crisi economica si è riflessa in Italia principalmente sui volumi di compravendite: le aspettative riguardanti possibili futuri incrementi dei prezzi si sono ridotte portando le famiglie ad aumentare la liquidità mentre il peggioramento delle condizioni di accesso al credito ha causato un totale blocco degli investimenti.
Nel corso del 2010 dicono gli esperti dell’ufficio studi di Reag, come già avvenuto in passato, il settore residenziale dovrebbe guidare la ripresa dell’intero comparto continuando ad essere il naturale sbocco della liquidità delle famiglie; per quanto riguarda invece il comparto degli immobili per le attività economiche la ripresa sarà più lenta e direttamente proporzionale all’evoluzione del quadro macro economico che appare ancora incerta.
Ma ecco il suo punto di vista sull’attuale situazione di mercato di Leo Civelli che ha risposto alle nostre domande.
La situazione italiana è grave ma non seria’ diceva Ennio Flaiano. Vale sempre questa considerazione anche per il mercato immobiliare?
Si potrebbe dire proprio di sì. Il mercato italiano è sceso dai massimi del 10-15% ma poca cosa rispetto a quello che è accaduto in altri Paesi. Si pensi agli Stati Uniti ma soprattutto in Europa in Spagna o Irlanda dove le quotazioni sono scese anche del 30-40% e dove l’offerta di case resta ancora altissima. Per non parlare di mercati immobiliari che erano stati venduti da sogno’ e sono diventati un incubo per chi ci è cascato. A Dubai il prezzo al metro quadro è dimezzato e non si trovano nemmeno a quei livelli dei compratori’
A che punto siamo della crisi?
Quella che sembrava una debolezza è diventata una forza. La scarsa finanziariazzazione dell’economia italiana ha evitato il peggio come si è visto invece che è accaduto in altri paesi dove i proprietari di case erano super indebitati. Se le previsioni economiche si confermano fondate e nella seconda metà di quest’anno e nella prima parte del 2011 si assisterà a una ripresa dell’economia è molto probabile che dopo pochi mesi risalirà anche il prezzo del mattone, invertendo la tendenza. Anche per le attese a quel punto di una risalita più forte dell’inflazione. Già nelle ultime settimane grazie anche ai soldi rientrati in Italia con l’operazione Scudo si è assistito a qualche segnale positivo. Anche per queste ragioni il nostro ufficio studi prevede che per il 2014-2015 dovremmo rivedere i prezzi massimi che avevamo toccato 2 anni fa’.
Quali sono le location che fanno più gola o si difendono meglio?
Si vedono sempre più pubblicizzate iniziative immobiliari all’estero promosse come investimento immobiliare dal rendimento garantito. Che cosa ne pensa?
Se si escludono pochi grandi capitali mondiali è difficile poter parlare di veri affari e di reale investimento quando si compra una casa all’estero dove poi non si vivrà . Il rendimento che si può ottenere, pagate tutte le tasse e le spese di mantenimento, è spesso veramente risibile. E questa crisi ha insegnato che la rivalutazione in conto capitale non è per nulla da considerare scontata e lineare anche nel settore immobiliare’.
Diciamo che vogliamo scommettere qualcosa sul mattone all’estero comunque: dove si compra bene ora?
Nell’Est Europa i prezzi sono crollati e a Budapest si paga la metà di quello che sembrava già conveniente quattro anni fa anche per effetto della svalutazione del fiorino ungherese. Con 1000-1200 metri quadri si trovano delle cose interessanti’.
Si parla spesso di misure per stimolare l’immobiliare. Proprio un anno fa il governo aveva varato un decreto per consentire l’ampliamento fino al 20% dei fabbricati residenziali e da tempo si parla della cedolare secca sugli affitti: un 20% di tassazione e non se ne parla più…
Il piano casa si è infranto con la burocrazia e le decisioni di molte regioni e comuni . Riguardo la cedolare secca quella certo sarebbe un volano per tutto il settore immobiliare ma la legge che sembrava anche questa volta pronta per essere approvata è stata stoppata all’ultimo minuto. Una vergogna. Capisco che applicarla sugli immobili detenuti dalle società potrebbe creare un problema di copertura finanziaria ma su quelli detenuti dai privati sarebbe un provvedimento positivo per tutta l’economia italiana’
Ci si può fidare dei fondi immobiliari? Chi li ha acquistati non è molto soddisfatto: poco liquidi e con quotazioni inferiori anche del 50% rispetto alle stime…
Sui fondi immobiliari consiglio di leggere bene i documenti prima di acquistarli e preferire quelli con immobili ubicati in centro città e con affittuari di elevato standing. Insomma società che possono pagare gli affitti senza problemi. Sconsiglio invece ai risparmiatori i fondi di tipo speculativo che puntano sulle iniziative immobiliari. In ogni caso l’investimento immobiliare diretto o indiretto è per gente che sa aspettare. E in questo momento si possono fare anche dei buoni affari se la ripresa immobiliare, come credo, ci sarà ’.
E a chi vuole puntare sull’immobiliare direttamente cosa consiglia?
Oggi c’è ancora incertezza. Ma chi crede nel mattone con 200/300 mila euro nelle grandi città può trovare delle cose interessanti in semi periferia o in zone semi centrali. E’ importante peràche la zona non sia degradata, l’immobile sia in buono stato di manutenzione, ci siano parcheggi, trasporti, verde. Un secondo o un terzo piano possono anche andare. E si può valutare di affittarlo magari ammobiliato per ottenere un reddito discreto.
Le banche tengono sempre chiusi i rubinetti dei mutui? Contribuiscono anche loro alla crisi del mattone?
Questo è sempre un tasto dolente. Le banche sono più impegnate a rifinanziare le grandi imprese che le piccole e i privati. Oggi si limitano a finanziari massimo il 50% del valore della casa ma molte coppie (soprattutto nella fascia media e media bassa di reddito) che vorrebbero comprare casa ci pensano ora bene a fare il grande salto. Non vogliono affrontare investimenti importanti in condizioni di incertezza e aspettano’.
